通过调研，2022年，园区税收强度亩均5万元以下地块就有366个，这些地块的亩均税收远低于上海市开发区平均水平。此外，我们还面临着新增建设用地近乎枯竭的局面。

未来，我们将坚持“园区主导、市场运作，试点先行、示范带动”的原则，以“二转二”为更新方向，重点聚焦区域的整体统筹和产业的提质增效，支持各类市场主体通过存量改扩建、联合开发、节余分割、产权转让、租赁嫁接新项目等各类形式参与和实施区域更新和零星更新，积极探索存量用地利用的多元方式，持续完善存量用地转型的“园区开发模式”，把“存量”变“增量”。

以上是我们在探索盘活低效用地、产业转型升级过程中解剖的几只“小麻雀”。在探索过程中，我们得到了各职能部门的大力支持，同时，我们也在政策运用、企业引导、资本和平台的合作探索中收获了很多有益的实践经验，为园区推动“二改二”开发不断深入奠定了一定的实践基础。

这些调研中碰到的问题，使我对“二改二”开发模式的难度有了更加清晰的认识。虽然有其他开发区的他山之石和前车之鉴，但是每一项好政策的落地实施到真正的发挥作用推动发展必然会有较长的一段爬坡路要走。在政策的推行过程中，一方面需要我们不断思考，用好用活用足政策，另一方面，也要不断复盘总结实践经验，适时反馈得失。

青浦工业园区成立于1995年，是青浦第一家、上海市9家市级开发区之一。2021年，园区迈入产值超千亿、税收超百亿的大型战略性新兴产业园区行列，位居上海市12家大型园区第3位。截至2023年，园区拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。

对此，市政府发布了《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》等系列利好政策，青浦区制定了《关于青浦区鼓励低效工业用地盘活的实施意见》等政策，以此支持和鼓励各产业园区盘活低效工业用地。

xpj88:com-www:xpj88:com青浦工业园区是上海市9家市级开发区之一，拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。经过多年的开发建设，该园区目前面临着可利用工业用地越来越稀缺的问题，发展遇到了“瓶颈”。如何破题？一起来看青浦工业园区党委书记、董事长陈晓荣的调研手记。

改革发展只有进行时，没有完成时。相对于亟需盘活的低效用地总量来说，我们目前所做的还远远不够。不过我相信：路虽远行则将至，事虽难做则必成。

此外，很多厂房存在历史遗留问题多、权属复杂等问题，实际处理起来非常困难。同时，近年来，被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，导致园区拆迁难度和土地收储的资金成本压力都不断加大。

案例1：我们通过土地新政杠杆的驱动作用，建立了对现有存量企业的综合评估机制。具体来说，就是我们鼓励存量优质企业自主增强投资强度，提高容积率，扩大产能，提升经济密度。我们成功帮助北新建材，通过采取“零增地”增资扩建、技改提升等方式，实现了存量用地的“增容”和产能产效的自主提升。

通过调研，我们对“如何创新用地方式、提高用地效率”进行了积极探索，并在实践中不断寻求最为有效的答案，积累了一些“园区经验”。

这些低效企业目前来说是阻碍园区高质量发展的绊脚石，但是如果换个角度来思考，也可以说园区能够通过“二改二”盘活的存量资源空间非常可观。

成绩来之不易，我们有理由自豪，也对未来发展充满自信。但在谋划未来发展的时候，我心里除了一份沉甸甸的责任外，更有几分忧虑和不安，因为，我们不得不面对一个现实——经过28年的开发建设，园区目前实际剩余可开发用地仅有2000余亩。

我发现，政策落地有一些现实问题需要考虑：例如，社会资本参与热情不高。由于政策趋严，“二改二”对于资本方来说实际已经没有太多“变通”的空间，项目建成后还要面临投资回报周期长、产业导入困难等现实问题。

因为可利用工业用地越来越稀缺，我常常会碰到难以释怀的局面：优质的项目想落地，却发现根本没有容身之处；抑或是项目心仪的地块上，直挺挺地躺着“低、散、乱”企业。

在上层设计中已经有了政策支持，所以不管是着眼现在还是谋划长远，通过“二改二”盘活闲置低效资源、推动现有产业提质增效，必将成为我们园区破旧立新、突破要素制约的唯一也是最为有效的发展路径。

调研之际，我集中走访了一些低效用地企业，宣传政策交流想法；也对接联系了江苏、安徽和漕河泾等兄弟园区学习取经，并与联东U谷等运作良好的平台进行了交流。